超高齢化社会に突入している日本において、相続は大きな社会的な課題となっています。相続税対策として一般的によく活用される「所有地へのアパート建設」一つを取り上げても多くの注意点があります。

不動産投資と相続税対策

節税第一の危険性

土地持ちの地主などに対してハウスメーカーや不動産会社はアパートやマンションの建設を促す営業を行います。なぜそのような営業をかけるかというと、土地を更地で持っているより建物を立てたほうが相続時の評価が下がり、相続税の節税になるからです。

もちろんこの考え方は間違ってはいないのですが、安易な相続税の対策で失敗する人が減らないのはなぜでしょうか?

それは節税を気にするあまり、収益性を無視して賃貸マンションやアパートを営業や士業の提案で建ててしまうからです。

私達は「相続」と「不動産」の専門家として相続と不動産の両面から相続税対策を見ることができるので、長期的に見て賃貸需要が厳しい立地で、賃貸マンションやアパートの建築はおすすめしません。

このような立地に賃貸マンションやアパートを建てると、数年後や数十年後に空室率の増加や賃料の引き下げ、修繕費の増加などで賃貸経営も難しくなってきますし、何より土地建物の資産価値が目減りしていきます。

また、後の売却差の際も収益不動産としては利回りも低く、不動産投資を目的とする投資家は高値では購入せずに安値での売却になっていきます。

このように、十分な収益性が見込めない賃貸マンションやアパートを建ててしまうと、徐々に価格も安くなり損をする可能性もあります。また、相続税の納税用にとっておいた土地の場合、売却しても納税資金が足りず、不足分を至急用意するために、所有している中で立地の良い土地や、代々受け継いだ土地を早期売却のために安値で売却しなければいけなくなる可能性もあります。

ですので、相続税対策でもあまり条件の良くない遊休地から事前に売却して、その代金で高立地の利回りの良い収益物件を購入するなど、資産の組み換えを検討していく必要もあります。

また1棟の収益建物でなくて、1戸単位で複数の物件を購入しておけば、相続人感の分割も容易です。

相続税で節税ができても、先で不動産で大きな損をしてしまったら意味がないです。

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相続税対策でなく不動産投資として考える

目的が相続税の節税対策であっても、何であっても賃貸マンションやアパートを建てたり、購入するのは不動産投資です。ですので、相続税対策で不動産の対策を必要としている方は、不動産投資の考え方を持って相続税対策を行う必要があります。

そのためには従来の相続を行っている専門家だけでなくて、不動産に精通した相続の専門家が今後更に必要になってくると考えています。

従来の相続の専門家で不動産を知っている専門家はかなり少ないです。また、不動産屋で相続に詳しい営業はほぼいません。

相続税対策は不動産対策であり、不動産投資です。


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